Перед покупкой жилья каждый обязательно стоял перед выбором: купить уже готовое жилое помещение или вложить деньги в строящееся.

Дешевле приобрести жилье в строящемся доме, а это значит, что необходимо будет заключить с застройщиком договор долевого участия. В связи с этим следует знать, что вопросы привлечения денежных средств граждан регулируются Федеральным законом от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации»(далее – Закон №214-ФЗ).

Реестр застройщиков Нижегородской области, осуществляющих строительство многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости в соответствии с Законом №214-ФЗВы можете найти на сайте Министерства социальной политики Нижегородской области (http://www.minsocium.ru/).

Реестр сформирован таким образом, что любой гражданин может узнать информацию обо всех объектах долевого строительства, возводимых каждым застройщиком; об интернет сайтах, на которых размещены сведения и контактные данные застройщика, планируемые сроки сдачи домов в эксплуатацию и передачи жилых помещений дольщикам.

На сайте застройщика, как правило, можно получить более подробную информацию о строящихся домах, ознакомиться с проектной декларацией на объект долевого строительства.

В целях избежания нарушения прав и законных интересов участников долевого строительства необходимо знать, что в соответствии с ч.2 ст.1 Закона №214-ФЗ привлечение денежных средств граждан на строительство многоквартирных домов допускается только:

1) на основании договора участия в долевом строительстве;

2) путем выпуска эмитентом, имеющим в собственности или на праве аренды, праве субаренды земельный участок и получившим в установленном порядке разрешение на строительство на этом земельном участке многоквартирного дома, облигаций особого вида - жилищных сертификатов, закрепляющих право их владельцев на получение от эмитента жилых помещений в соответствии с законодательством Российской Федерации о ценных бумагах;

3) жилищно-строительными и жилищными накопительными кооперативами в соответствии с федеральными законами, регулирующими деятельность таких кооперативов.

Является незаконным привлечение денежных средств граждан на основании других документов, таких как: предварительный договор участия в долевом строительстве, предварительный договор купли-продажи жилого помещения, договор займа, векселя и др.

В соответствии со ст.2 Федерального закона от 30.12.2004 №214-ФЗ застройщиком может быть только юридическое лицо. Не может быть владельцем земельного участка, застройщиком и лицом с которым Вам предлагается заключить договор долевого участия - физическое лицо или индивидуальный предприниматель. 

Кроме того, согласно положениям ст.3 Закона №214-ФЗ только застройщик вправе привлекать денежные средства граждан для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иных объектов недвижимости, после получения им в установленном порядке разрешения на строительство, опубликования, размещения и (или) представления проектной декларации в соответствии с настоящим Федеральным законом и государственной регистрации застройщиком права на земельный участок, предоставленный для строительства (создания) многоквартирногодома, а также при условии, что он отвечает на дату направления проектной декларации в соответствии с ч.2 ст.19 Закона № 214-ФЗ в Министерство строительства соответствующим требованиям, указанным в ч. 2 ст. 3 названного Закона (например: уставный капитал застройщика должен быть полностью оплачен и должен составлять не менее чем минимальный размер, указанный в ч.2.1 ст.3 Закона № 214-ФЗ; в отношении застройщика не проводятся процедуры ликвидации; в отношении него отсутствует решение арбитражного суда о введении одной из процедур, применяемых в деле о банкротстве; в отношении него отсутствует решение арбитражного суда о приостановлении его деятельности в качестве меры административного наказания и др.).

В соответствии с ч.3 ст.5 Закона №214-ФЗ уплата цены договора участия в долевом строительстве производится после его государственной регистрации в Росреестре путем внесения платежей единовременно или в установленный договором период.

Запрещено привлечение денежных средств до государственной регистрации договора участия в долевом строительстве.

В настоящее время участилась практика привлечения денежных средств граждан на строительство многоквартирных домов через уступку прав требований по договору участия в долевом строительстве.

Следует знать, что согласно ч.1 ст.11 Закона №214-ФЗ уступка участником долевого строительства прав требований по договору допускается только после уплаты им цены договора или одновременно с переводом долга на нового участника долевого строительства в порядке, установленном Гражданским кодексом Российской Федерации (с согласия застройщика).

Таким образом, при заключении уступки прав требований по договору участия в долевом строительстве необходимо проверять оплату цены договора предыдущим участником долевого строительства.

Знание перечисленных требований Закона №214-ФЗ и истребование указанных сведений у лиц, с которыми гражданин собирается заключить договор, позволит ему избежать нарушений прав и законных интересов.